Полномочия в Испании: что нужно знать перед подписанием в другом государстве

• Если речь идет о покупке или продаже недвижимости, это должно быть публичное свидетельство, подписанное перед нотариусом или испанским консулом.
• Право, сформулированное в общем виде, распространяется только на административные функции. Для продажи или ипотеки необходимо указать наименование каждого акта.
• Если документ был подписан в Великобритании, США, Канаде или Австралии, то для его признания в местном нотариальном органе требуется апостиль и, при необходимости, перевод.
• Обычно сканирование не является достаточным: необходимо обеспечить доставку оригинала в Испанию до подписания контракта.

Последний раз обновлено: октябрь 2026 года, автором — Ксения Ригола, практикующий юрист (abogada colegiada)

Подписание доверенности за рубежом — это лишь первый шаг. Чтобы она была действительной в Испании, документ должен предоставлять вашему представителю достаточные полномочия, соблюдать все необходимые формальности и быть доступным в момент совершения сделки. Несоблюдение хотя бы одного из этих требований может замедлить процесс покупки недвижимости, наследства или корпоративных сделок и может потребовать повторного подписания документа.

Полномочия позволяют вам покупать или продавать недвижимость, принимать наследство или создавать компанию в Испании без необходимости выезжать за границу. Лицо, которого вы назначите, может быть доверенным лицом или, как правило, вашим адвокатом в Испании. Это работает при соблюдении трех условий: формы документа, его формулировки и способа его доставки в Испанию. В этом руководстве мы будем следовать этим требованиям в том же порядке.

Если в Испании что-то требует подписи от вас у нотариуса и вы не можете приехать лично, вам, скорее всего, понадобится доверенность. Это самые распространенные ситуации:

• Недвижимость. Ваш представитель подписывает сделка купли-продажи от вашего имени.
• Наследование. Правопреёмцы за границей принимают или отказываются от наследства и завершают его оформление его распространение.
• Компании. Организация а первые корпоративные шаги требуют подписей у нотариуса.
• Администрация. Заявка на выдачу иностранного удостоверения личности (NIE) или работа с испанским банком.

В этих случаях имеет значение форма доверенности. Если уполномоченное действие должно быть совершено в публичном акте, доверенность также должна быть оформлена в виде публичного документа (Гражданский кодекс, ст. 1280). Лично подписанный документ или онлайн-модель не будут достаточны.

Формулировка заслуживает особого внимания. Уполномочение, сформулированное в общем виде, позволяет вашему представителю управлять вашими делами, но не совершать сделки купли-продажи, ипотеку или оформление документов от вашего имени. Для таких действий испанское законодательство требует прямого разрешения (Гражданский кодекс, ст. 1713). На практике каждый акт должен быть назван.

Один документ может охватывать несколько вопросов, и несколько человек могут предоставлять полномочия в рамках одного и того же документа. Каждый человек должен быть надлежащим образом идентифицирован, полномочия, которые он предоставляет, должны быть четко определены, а документ должен четко указывать, могут ли эти полномочия осуществляться отдельно или совместно, в соответствующих случаях. Если акт не будет оформлен, стандартным решением является новая процедура оформления полномочий, которая может включать назначение нового сотрудника, повторное оформление апостиля и повторное ожидание. Поэтому мы согласовываем формулировку с вами еще до оформления даты подписания, а не после этого.

Вы можете слышать о общем, специальном и судебном полномочиях. Какой из них выбрать — решение, которое нужно принимать вместе с вашим юристом, и оно зависит от трех вопросов: в чем дело, сколько контроля вы хотите сохранить и что ожидает нотариус, регистрационный орган или банк, который получит это.

Вы можете подписать документы в испанском консульстве или у нотариуса в своей стране. Консульство сразу выдаст вам испанский публичный документ. Регистрация у местного нотариуса может быть проще в зависимости от страны, но после этого документ должен быть заверен и часто переведен, прежде чем его можно будет использовать здесь.

Консул действует так же, как и испанский нотариус. Вам необходимо лично прийти и принести паспорт, NIE, если вы являетесь иностранным гражданином, копию удостоверения личности представителя и описание полномочий, которые вы предоставляете (Генеральное консульство Испании в Лондоне).

Есть два момента, о которых нужно позаботиться заранее. Во-первых, получить прием в консульстве в таких городах, как Нью-Йорк или Лондон, можно с небольшим опозданием, поэтому лучше забронировать заранее. Во-вторых, если у вас еще нет NIE, необходимо оформить его до бронирования встречи. Требования к идентификации и доступные варианты следует заранее проверить в соответствующем консульстве. NIE не всегда требуется для выдачи доверенности, но в большинстве случаев она потребуется для совершения сделки или процедуры в Испании. Если это требуется, вы можете оформить ее в том же консульстве или включить конкретное полномочие в документ, уполномочивающий вашего представителя получить ее в Вашем интересе в Испании.

Соединенное Королевство, США, Канада и Австралия являются сторонами в Конвенция об апостилии, Таким образом, для получения полномочий, подписанных у местного нотариуса в любом из этих государств, требуется апостиль вместо консульской легализации. Канада присоединилась к этому процессу в январе 2024 года.

При подписании в присутствии местного нотариуса мы можем предоставить проект заранее вместе с инструкциями по его оформлению и исполнению. Для этого вида документа ваш нотариус заполняет титульный лист своими данными, вы подписываете его, а затем документ апостилируется. Практика в разных странах может отличаться.

Если документ не на испанском языке, обычно ему требуется перевод, а регистрация недвижимости устанавливает конкретные условия для того, кто может его оформить (Правила ипотечного кредитования, ст. 37).

Мы координируем письменный перевод и подписание документов в Испании с помощью надежных специалистов, чтобы они соответствовали одному и тому же сроку. Еще один вариант — если это приемлем, — заключается в том, чтобы доверенность составлять непосредственно на обоих языках.

Как только электричество дойдет до Испании, нотариус, выдающий акт, проверит, что он является достаточным для данного конкретного случая (Закон 24/2001, ст. 98). Если право собственности будет оформлено в земельном кадастре, роль иностранного нотариуса должна также быть такой же, как и роль испанского нотариуса (Закон 29/2015, ст. 60). Поэтому формулировку следует проверить перед подписанием документа за границей, а не после.

В большинстве случаев сканирование не является достаточным. В Испании нотариус обычно потребует оригинальный апостилированный документ, а электронная копия служит только в информационных целях (Нотариальный акт, ст. 17-бис). В некоторых случаях могут быть доступны электронные маршруты, поэтому перед использованием их обязательно уточните это с вашим юристом.

Так что курьер является частью хронологии. При покупке дата сделки часто фиксируется в частном договоре. При наследстве наследники из разных стран могут подписывать свои собственные полномочия. В обоих случаях полезно планировать в обратном порядке после даты подписания: назначение за границей, апостиль, перевод, доставка.

Срок действия испанского доверенности не имеет фиксированного срока действия. Он сохраняется в силе до момента ее расторжения, до момента отказа представителя от нее, до момента смерти одной из сторон или до момента ее банкротства, или же до момента введения определенных мер поддержки для одной из сторон (Гражданский кодекс, ст. 1732).

Вы можете отозвать его в любое время и потребовать вернуть документ (Гражданский кодекс, ст. 1733). Если это было оформлено у испанского нотариуса или консула, то оно аннулируется актом, который может выдавать любой испанский консульство, кто бы ни был уполномочен заносить изменения в оригинал документа. Если сделка зависит от этого полномочия, пожалуйста, обратитесь к нам, прежде чем аннулировать ее: это может повлиять на уже начатые действия.

Также можно ограничить полномочия доверенного лица сроком действия или датой истечения срока действия, но мы рекомендуем обеспечить, чтобы это позволило предоставить достаточно времени для завершения сделки и выполнения любых связанных с ней формальностей.

Статья 80.1 предусматривает, что продление необходимо запросить в течение двух месяцев до истечения срока действия разрешения. Заполнение заявки в указанный срок продлевает срок действия предыдущего разрешения до его рассмотрения.

И существует еще одна возможность, которую стоит знать, с одним предупреждением: срок действия продляется также в том случае, если ходатайство подано в течение трех месяцев после окончания срока действия предыдущего разрешения. Однако это не бесплатный сервис. В том же же пункте предупреждается, что это понимается “без ущерба для начала соответствующей процедуры санкционирования за нарушение, предусмотренное статьей 52.b) Органика закона 4/2000”.”

Стоит быть предельно точным в данном вопросе, поскольку это перегибание в обоих направлениях. Эта статья 52.b) квалифицирует как незначительное правонарушение “отсрочку в до трех месяцев в подаче заявки на продление лицензий после истечения их срока”. Это не является серьезным правонарушением и не влечет лишения права на проживание, но это правонарушение и открывает процедуру.

Я видел, как этот виджет используется как обычный расширитель, хотя он и не является таковым. Утверждение о действительности авторизации сохраняется до момента его разрешения, но вы необоснованно попадаете в зону риска из-за того, что не поставили дату в календарь за два месяца раньше.

Правильный вариант формулировки зависит от того, для чего предназначена доверенность, от того, где ее подпишут, от того, кто получит ее в Испании (нотариус, регистрационный орган, суд и банк могут различно ее толковать) и от того, сколько времени у вас есть. Стандартный бланк не может предусмотреть все это.

Подготовка доверенности — это не просто подписание документа. Ее формулировка должна отражать то, что должен делать ваш представитель, а процесс подписания должен соответствовать требованиям, предъявляемым к ее использованию в Испании.

В Klev & Vera мы консультируем международных клиентов по вопросам недвижимости, наследства и корпоративных вопросов в Испании, включая подготовку и координацию полномочий представителей при необходимости представительства в Испании. Для клиентов, подписывающих документы у местного нотариуса за рубежом, мы можем предоставить предварительный проект документа с необходимыми инструкциями по его оформлению и исполнению.

Если вам нужен человек, который будет действовать от вашего имени в Испании, мы рекомендуем оформить эти документы до того, как назначить нотариальное заседание. Наш опыт поможет вам определить, что должно быть включено в документ и как оно будет соответствовать более широкой структуре сделки.

Обсудите свою проблему с нашей юридической командой в Испании

Эта статья является общей информацией, актуальной на дату проведения обзора, и не заменяет консультацию по конкретным обстоятельствам вашего случая.